Kaufhof-Umbau: Immer noch Zicken der Stadtverwaltung?
Am 9.11. nahm ich bei einem Gang durch die Heilenstraße mit Schrecken wahr – der Winter naht! -, dass die Fassade des ehemaligen Galeria-Kaufhof-Gebäudes ungeschützt offen stand (kein Gerüst und keine Schutzplane, am 12.11. ohne Veränderung). Bei meinen Recherchen bzgl. des Fortschritts des für die Wittener Innenstadt extrem wichtigen Projekts stieß ich auf folgende Mitteilung der Wittener Stadtverwaltung vom 9. Oktober: https://www.witten.de/portal/pressemitteilungen/zukunftsimmobilie-kaufhof-900002796-37500.html, siehe dazu auch die WAZ vom 16.10.26: 011 – Kaufhof-Umbau in Witten_ Eigentümer drückt bei Baugenehmigung aufs Tempo.
Die in der Mitteilung erwähnten Ausschusssitzungen liegen also schon Wochen zurück. Ich hoffe nicht, dass der Zustand der Fassade ein Indiz dafür ist, dass es bei dem Projekt nicht zügig weiter geht und die Stadtverwaltung weiterhin zickt (siehe dazu mein Beitrag „Äußerungen lassen nichts Gutes für die Innenstadtentwicklung ahnen„/15.8.26).
Da aus meiner Sicht die bisherige Verschleppung des Verfahrens aus einer falschen und willkürlichen Interpretation der Gestaltungssatzung durch die Stadtverwaltung resultiert (siehe den oben erwähnter Beitrag von mir), hier ein Google-KI-generierter rechtlicher Hinweis, der deutlich macht, dass sich die Stadtverwaltung auf dünnem Eis bewegt. Schließlich ist ein übergriffiges Verhalten der Verwaltung in weiteren Fällen nicht auszuschließen – nach 26 Jahren Ratsmitgliedschaft und einigen manchmal erfolgreichen, manchmal leider weniger erfolgreichen politischen Auseinadersetzungen mit der Wittener Stadtverwaltung kenne ich meine Pappenheimer:
Meine Frage an die KI: Wenn eine Stadtverwaltung ein Projekt durch falsche Anwendung einer eigenen Satzung zum Schaden des Projektentwicklers verzögert, ist das justziabel?
Antwort der KI: Ja, ein solches Verhalten einer Stadtverwaltung ist justiziabel. Wenn eine Behörde durch die fehlerhafte Anwendung eigener Satzungen (oder höherrangigen Rechts) ein Projekt verzögert und dem Projektentwickler dadurch ein Schaden entsteht, stehen dem Betroffenen verschiedene rechtliche Wege offen.
Hier sind die wichtigsten juristischen Ansatzpunkte, um gegen eine solche Verzögerung vorzugehen:
1. Amtshaftungsanspruch (§ 839 BGB i.V.m. Art. 34 Grundgesetz)
Dies ist der zentralste Hebel, um Schadensersatz für finanzielle Verluste (z. B. gestiegene Baukosten, entgangene Gewinne, Bereitstellungszinsen) einzufordern.
- Voraussetzung: Ein Amtsträger muss schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) eine ihm gegenüber dem Projektentwickler obliegende Amtspflicht verletzt haben.
- Fehlerhafte Satzungsanwendung: Die falsche Anwendung einer Satzung stellt eine solche Amtspflichtverletzung dar, da Behörden an Recht und Gesetz gebunden sind (Grundsatz der Rechtmäßigkeit der Verwaltung).
- Kausalität: Der Schaden muss direkt auf die Verzögerung zurückzuführen sein.
- Rechtsweg: Amtshaftungsansprüche müssen vor den Zivilgerichten (Landgericht) eingeklagt werden.
2. Die Untätigkeitsklage (§ 75 VwGO)
Wenn die Verwaltung den Bauantrag oder die Projektgenehmigung aufgrund der Satzungskomplikationen einfach nicht bearbeitet, kann der Projektentwickler das Verfahren beschleunigen.
- Voraussetzung: Die Behörde hat über einen Antrag ohne zureichenden Grund in der Sache nicht entschieden.
- Frist: In der Regel ist die Klage erst nach Ablauf von drei Monaten seit der Antragstellung zulässig.
- Rechtsweg: Diese Klage wird vor dem Verwaltungsgericht erhoben, um die Behörde zur Bescheidung des Antrags zu zwingen.
3. Verpflichtungsklage und Widerspruchsverfahren
Sollte die Stadtverwaltung das Projekt aufgrund der falschen Satzungsanwendung bereits offiziell abgelehnt oder mit rechtswidrigen Nebenbestimmungen versehen haben:
- Widerspruch: Je nach Bundesland muss zunächst Widerspruch gegen den Bescheid eingelegt werden.
- Verpflichtungsklage: Bleibt der Widerspruch erfolglos, wird vor dem Verwaltungsgericht auf Erteilung der Genehmigung geklagt.
Wichtige Hürden und Fallstricke („Primärrechtsschutz vor Sekundärrechtsschutz“)
Projektentwickler müssen eine entscheidende Besonderheit des deutschen Amtshaftungsrechts beachten: Den Grundsatz des Vorrangs des Primärrechtsschutzes (§ 839 Abs. 3 BGB).
- Ausgeschlossene Haftung: Ein Schadensersatzanspruch ist ausgeschlossen, wenn der Geschädigte es vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch den Einsatz von Rechtsmitteln (z. B. Widerspruch, Untätigkeitsklage, Einstweiliger Rechtsschutz) abzuwenden.
- Bedeutung: Man darf nicht monatelang „tatenlos“ zusehen, wie die Behörde das Projekt verzögert, und im Anschluss einfach nur Schadensersatz fordern. Es muss nachweisbar versucht worden sein, sich rechtzeitig gegen das Behördenhandeln zu wehren.
Weitere Antwort der KI: Gerade bei einer Gestaltungssatzung stehen die Chancen für den Projektentwickler oft sehr gut, da Kommunen hier in der Praxis häufig ihre rechtlichen Kompetenzen überschreiten oder Formfehler begehen.
Bei einer falschen Anwendung durch die Stadtverwaltung ergeben sich zwei konkrete Ansatzpunkte für das weitere Vorgehen:
1. Die Angreifbarkeit der Satzung selbst (Inzidentkontrolle)
Gestaltungssatzungen (gestützt auf die jeweilige Landesbauordnung) unterliegen engen rechtlichen Grenzen. Oft wird eine Satzung von der Verwaltung nicht nur falsch angewendet, sondern ist selbst ganz oder teilweise unwirksam.
- Verstoß gegen die Baufreiheit (Art. 14 GG): Eine Gestaltungssatzung darf keine bloße „Geschmackspolizei“ sein. Sie muss städtebaulich, baugestalterisch oder ökologisch konkret begründet sein. Allgemeine Formeln wie „muss sich harmonisch einfügen“ reichen oft nicht aus.
- Bestimmtheitsgebot: Die Vorgaben müssen so klar formuliert sein, dass der Bauherr weiß, was erlaubt ist. Unklare Begriffe gehen im Zweifel zulasten der Stadt.
- Verhältnismäßigkeit: Wenn die Vorgaben (z. B. bestimmte Dachziegel, Fassadenfarben oder Fensterformate) ein Projekt unwirtschaftlich machen, ohne dass ein überragendes öffentliches Interesse besteht, ist die Anwendung rechtswidrig.
2. Schadensersatz wegen unrichtiger Rechtsanwendung (Amtshaftung)
Wenn die Satzung zwar wirksam ist, die Bauaufsicht sie aber schlicht falsch auslegt oder auf einen Bereich anwendet, für den die Satzung gar nicht gilt (z. B. ein Grundstück außerhalb des Geltungsbereichs), liegt eine klassische Amtspflichtverletzung vor.
- Verschulden der Behörde: Von einer Bauaufsichtsbehörde wird erwartet, dass sie ihre eigenen Satzungen kennt und richtig anwendet. Tut sie dies nicht, handelt sie in der Regel fahrlässig.
- Erstattungsfähige Schäden: Dazu zählen etwa verlängerte Bereitstellungszinsen für Kredite, gestiegene Baupreise während der Verzögerung sowie unnötige Umplanungskosten (Architektenhonorare), die nur auf Druck der rechtswidrigen Forderung der Stadt entstanden sind.
Konkrete nächste Schritte zur Beweissicherung
Um den Anspruch auf Schadensersatz (Amtshaftung) nicht zu verlieren, muss der Projektentwickler jetzt aktiv werden:
- Schriftliche Fixierung einfordern: Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Aussagen in Baubesprechungen. Fordern Sie eine rechtsmittelfähige schriftliche Entscheidung (Baugenehmigung oder Ablehnung) ein.
- Rechtsmittel einlegen: Sobald ein Bescheid vorliegt, der auf der falschen Satzungsanwendung basiert, muss fristgerecht Widerspruch bzw. Klage beim Verwaltungsgericht erhoben werden (Stichwort: Vorrang des Primärrechtsschutzes).
- Verzugsschäden dokumentieren: Halten Sie ab sofort genau fest, welche Kosten (Zinsen, Preissteigerungen, Gutachten) durch die Verzögerung entstehen und dokumentieren Sie, dass diese direkt auf die Forderung der Stadt zurückgehen.